Blogs

Ontwikkelingen & tips in een veranderende VGO-markt

De markt voor vastgoedonderhoud verandert snel. Aannemers en onderhoudsbedrijven krijgen te maken met nieuwe eisen, hogere kosten en andere vormen van samenwerking. Mark van de Vis, New Business Lead bij 4PS, geeft inzicht hoe je met deze ontwikkelingen omgaat. “Als je niet digitaliseert, ga je de boot missen.”

Markt onder druk

De druk op vastgoedonderhoud (VGO) is de laatste jaren groot. Dat komt doordat er veel zaken samenkomen, zoals verduurzaming en bijbehorend opgeleid personeel, stijgende prijzen en een complexere bouwopgave. “ De investeringen voor onderhoudspartijen zijn de afgelopen jaren duidelijk toegenomen, zowel in materiaal- als loonkosten”, ziet Mark van de Vis, New Business Lead bij 4PS. “ Ook woningcorporaties hebben beperkte budgetten voor het verduurzamen van complexen. En er is een tekort aan uitvoerend personeel, dat is zeker veranderd ten opzichte van vijf jaar geleden. Vanwege hun leeftijd treden veel mensen uit, maar er komen weinig nieuwe bij. Daarbovenop speelt wet- en regelgeving ook een rol.”

Resultaatgericht samenwerken

Een essentiële verandering op de VGO-markt is dat er naar de lange termijn wordt gekeken. Woningcorporaties sturen niet langer uitsluitend op prijs bij het uitzetten van opdrachten. “Je ziet dat ze een brede uitvraag neerleggen: hoe kunnen we dit complex samen toekomstbestendig onderhouden en verbeteren?”, omschrijft Van de Vis. Er wordt meer gestuurd op vertrouwen, werken met vaste partijen en resultaten op basis van KPI’s. “Transparantie en duidelijke afspraken vormen hierbij de basis van de samenwerking.”

Dit resultaatgericht samenwerken (RGS) is een stap voorwaarts voor de sector. Ook voor de aannemer betekent het een omslag, want deze mag aan de voorkant meedenken over hoe een complex er bijvoorbeeld over tien jaar bij moet staan. “Zijn rol verandert van uitvoerende partij naar co-maker, inclusief die adviserende rol, zodat er echt wordt samengewerkt. Dit is een heel positieve verschuiving”, aldus Van de Vis. “Voor alle partijen, want de woningcorporatie bespaart op de lange termijn kosten en voor aannemers betekent dit meer continuïteit door langdurige contracten.”

Deze nieuwe werkwijze linkt Van de Vis ook aan de toename van consolidatie binnen de VGO-markt.
“Dat heeft daarmee te maken. Want voor investeringsmaatschappijen is het interessant om aannemers op te kopen met een langlopende orderportefeuille, vaste contracten en vaste opbrengsten.”

Sturen op bewonerstevredenheid

Van de Vis benoemt nog een wezenlijke ontwikkeling binnen de VGO-markt: bewonerstevredenheid. Hij signaleert dat dit een trend is die breder in de maatschappij leeft en dus ook in de aannemerij. “Als je een wijk of complex moet gaan renoveren, is bewonerscommunicatie enorm belangrijk”, stelt hij. “Tegenwoordig zie je bij uitvoerende bedrijven dat er bewonersconsulenten daadwerkelijk de wijk ingaan om met mensen in gesprek te gaan en uitleg te geven.”

Bewonerstevredenheid is steeds vaker onderdeel van prestatieafspraken en wordt gemeten via KPI’s “Het is daarom van belang dat er kwaliteit wordt geleverd en dat de communicatie op orde is. Aannemers en onderhoudsbedrijven zijn verantwoordelijk voor de uitvoering, dus nemen zij bewoners aan de hand.”

Digitalisering als randvoorwaarde

Een ontwikkeling die niet langer een keuze is maar een randvoorwaarde om grip te houden, is digitalisering. Allereerst helpt het aannemers en onderhoudspartijen om mee te groeien met veranderingen. Ten tweede draagt het bij aan het verkrijgen van overzicht over – mits goed vastgelegd – de data. En ten derde wordt hiermee vervolgens voorspelbaarheid gecreëerd richting woningcorporaties. “Dit zijn de hoofdzaken van digitalisering, die heb je gewoon nodig bij bepaalde complexe situaties”, stelt Van de Vis. Het gaat vooral om het meten van prestaties, zoals voor snelheid en kosten. Hij noemt als voorbeeld dat er vaak een tienjarig contract wordt getekend, inclusief repeterend werk. “Maar wil je plannen goed opstellen, zoals het onderhoud over drie, zes en negen jaar, is het vastleggen van data cruciaal. Dan weet je wat er gaat komen, maar vooral kun je sturen op die informatie. Daar gaat het om bij digitalisering.”

Voorspelbaar werken

Het kunnen bijsturen is essentieel, benoemt Van de Vis. Want als je weet wat eraan zit te komen en hierop kunt inspelen, zorgt dat voor overzicht en duidelijkheid. Met andere woorden: het werk wordt voorspelbaar. “Vaak zijn het best dezelfde woningentypen die moeten worden aangepakt”, legt hij uit. “Als je die hebt vastliggen en je kunt over het geheel bekijken wat het kost om bijvoorbeeld een dak te renoveren of tussenwoning te verduurzamen, kun je daar snel een gemiddelde prijs voor geven.” Gevolg: je hebt inzicht in de kosten om dit type woning te onderhouden of te verduurzamen. “Daar kun je vervolgens mee de markt op. Dat is waar we naartoe willen.”

De boot missen

En als je als bedrijf niet digitaliseert, wat dan? “Ik denk dat je dan de boot gaat missen”, zegt Van de Vis. “Want ik verwacht dat corporaties op een gegeven moment niet meer kijken naar wie de klus kan klaren, maar naar welke partij ook inzicht kan geven in de kosten. Ze willen weten wat de geleverde kwaliteit wordt en hoe tevreden bewoners na afloop zijn. Op het moment dat je deze zaken kunt aantonen, heb je het vertrouwen van woningcorporaties op basis van feiten.” Kortom, inzicht in kosten, kwaliteit en prestaties worden daarmee een doorslaggevende factor in de keuze van woningcorporaties.

Mark van de Vis

New Business lead